Приобретение недвижимости в курортных зонах. Плюсы и минусы
Размышляя о покупке недвижимости в курортных регионах, прежде всего нужно четко определиться с целями приобретения. Жилье для себя, ради получения ВНЖ или гражданства, спекулятивный доход на разнице цен на разных этапах строительства, рентный источник регулярного пассивного дохода? Для каждой из этих целей критерии выбора буду совершенно разные, часто даже противоречащие друг другу.
В этой статье рассмотрим основные аспекты, о которых важно знать, планируя инвестиции в курортную недвижимость. Тем более, что сейчас на фоне пандемии во многих регионах можно найти интересные предложения по ценам значительно ниже доковидных.
Начнем с того, что не всякая покупка недвижимости — инвестиция. Для себя и ради паспорта таковой не считается.
Инвестиционных вариантов несколько:
- номера в отелях, комнаты в общежитиях или домах престарелых для сдачи в аренду;
- микроапартаменты и квартиры для сдачи в аренду;
- реновация квартир для последующей сдачи в аренду или перепродажи;
- заем под проекты девелопмента или реновации;
- клубные сделки (“в складчину”) в проектах девелопмента.
Свое жилье на курорте — вечный отпуск?
Конечно же, это не так. Курортная жизнь может быть прекрасной, но, как правило, обходится недешево. Курорты обычно привлекают людей с деньгами, и цены на жилье, как правило, отражают это.
Плюс ко всему ежедневная стоимость жизни на курорте, как правило, выше, чем в среднем по региону на все — от продуктов до развлечений.
В курортных сообществах меньше шансов иметь большие сетевые магазины (некоторые курорты фактически запрещают сети или франшизы). Поэтому, вероятно, придется делать покупки в более мелких и дорогих магазинах, или же сжигать бензин и тратить время на поездки на шопинг в близлежащие города.
Еще один минус курортной жизни — сезонность.За исключением немногих регионов в круглогодично благоприятным климатом, большинство территорий в межсезонье не так уж и привлекательны и комфортны в бытовом плане.
Курортное жилье ради дохода и гражданства — выгодное комбо?
Еще один распространенный стереотип. Многие хотят все и сразу: купив недвижимость получить “золотую визу”, зарабатывать, сдавая туристам в аренду, а иногда и гостить самому. Но поразить три мишени одним выстрелом невозможно.
Характеристики и качества объекта, делающим его привлекательным для каждой из целей разные. И если найти вариант “два в одном” чрезвычайно сложно, но возможно, то совместить все три желания однозначно нереально.
Выше доходность — больше риск
Золотое правило “чем выше доходность, тем больше риски” актуально и для рынка недвижимости.
Если вы хотите прежде всего сохранить капитал, получая небольшой, но стабильный доход без риска потерь, то для этих целей подходят развитые города и регионы с хорошей инфраструктурой, стабильной экономикой.
Инвестиции в девелопмент, редевелопмент позволяют заработать гораздо больше. Застройка и реновация в странах Европы может принести от 7% до 18% годовых. А, например, на Средиземноморском побережье Турции разница в цене на этапе проекта и сдачи объекта может составлять до 50%.
Но стоит помнить, участие в проектах с высокой добавленность стоимостью более рискованны, нет гарантии дохода и страховки от потери капитала.
Владение — это тоже работа
Еще один важный момент, о котором также не часто задумываются, мечтая о недвижимости в живописных краях — кто будет заниматься оперативным управлением?
Если вы не планируете заниматься самостоятельно, то придется нанять управляющего, или доверить дела управляющей компании. Разумеется, это несколько уменьшит ваш собственных доход.
Самые привлекательные…
Исходя из сказанного выше, нельзя для всех случаев и по всем параметрам назначить одного “абсолютного чемпиона”. Разные страны могут быть привлекательны, но каждая по-своему.
Традиционно популярная среди туристов и инвесторов Турция в последнее время стала еще привлекательнее после девальвации лиры. Сейчас здесь цены на уровне Грузии и Болгарии, где сезон вдвое короче. А чем продолжительнее сезон, тем выше доход.
Еще одно популярное направление — Испания. Это одна из самых пострадавших от COVID-19 стран и именно здесь сейчас можно приобрести жилые объекты, отели, коммерческую недвижимость с дисконтом 30-40%. Но быстрых результатов здесь получить будет сложно. Нужно выждать до лучших времен и продавать через 3-5 лет.
Примерно такое же снижение цен наблюдается и в послековидной Италии. Пострадавшая в пандемию страна становится интересна как перспективный рынок для покупки проблемных активов с последующей продажей на растущем рынке.
Приобретение недвижимости в Таиланде имеет смысл ради сдачи в аренду. Здесь даже есть программы по гарантированной аренде: после приобретения недвижимость передается управляющей компании. Владелец стабильно получает доходы, не думая о поиске клиентов, налогах и прочем. Программы гарантированной аренды стоит рассматривать как инвестиции на 5-10-15 лет.
Хороший рост в последние годы демонстрирует недвижимость на Адриатическом побережье (прежде всего Черногория, Албания, где цены по-прежнему относительно невысоки, Хорватия)
Паспортные программы сделали популярным Кипр и Грецию среди тех, кто планирует получение второго гражданства за инвестиции. Вложения для этого требуется гораздо больше, чем, например, в Турции или Черногории. Но и Греция, и Кипр входят в ЕС, и правительства предлагает достаточно привлекательные для инвесторов условия.
После пандемии кризис закончится?
В целом, рынок недвижимости постоянно развивается. Сейчас он несколько нестабилен из-за пандемии, но все эксперты надеются на улучшение ситуации после ее окончания.
И на то есть основания. Да, сейчас из-за закрытия границ и ограничений в перемещении людей все связанные с туризмом отрасли несут потери. Но нынешний кризис, в отличие от например произошедшего в 2008, не имеет в основании экономических причин. А значит, восстановление будет идти по иному сценарию.