Коммерческая недвижимость: риски во время и после пандемии
COVID-19 тяжело сказался на секторе коммерческой недвижимости и привел к большей неопределенности перспектив для некоторых его сегментов.
Риски финансовой стабильности во время и после кризиса, вызванного эпидемией, подробнейшим образом рассмотрены в недавно опубликованном докладе МВФ по вопросам глобальной финансовой стабильности. Остановимся на его основных тезисах.
Что происходит
Ограничительные меры, введенные в ответ на распространение коронавируса, серьезно затронули экономическую активность. В связи с этим мировые объемы операций и цены на коммерческую недвижимость в 2020 году резко упали.
Если в начале пандемии каких-либо значительных несоответствий цен не наблюдалось, в некоторых странах сейчас видны признаки их завышенных уровней. Фактические цены снизились не настолько, как можно было предположить исходя из фундаментальных экономических факторов.
Несбалансированность цен на коммерческую недвижимость, особенно в сочетании с другими факторами уязвимости, повышает негативные риски для будущего роста ввиду возможности резких ценовых коррекций. Такие коррекции могут угрожать финансовой стабильности и отрицательно сказываться на корпоративных инвестициях, препятствуя восстановлению экономики.
Среди основных сегментов коммерческой недвижимости больше всего пострадали торговые площади, отели и офисы. В то же время в промышленном сегменте ситуация относительно лучше.
Негативное воздействие на розничный, офисный и гостиничный сегменты может отчасти оказаться необратимым, так как некоторые виды деятельности могут и в будущем осуществляться виртуально, а другие — переместиться из больших городов.
Крупный размер сектора коммерческой недвижимости и его сильная зависимость от долгового финансирования (в котором существенную роль играют банковские и небанковские финансовые учреждения, а также трансграничные инвесторы в некоторых юрисдикциях) позволяют предположить, что эти изменения могут иметь потенциально серьезные последствия для финансовой стабильности.
Ценовые несоответствия на этом рынке возросли во время пандемии и могут усугубить риск замедления роста ВВП в будущем за счет потенциально значительных коррекций цен.
Почему это важно
Неблагоприятные шоки цен на коммерческую недвижимость ухудшают кредитоспособность заемщиков на этом рынке, ослабляют платежеспособность кредиторов и ведут к сокращению инвестиций сектора нефинансовых корпораций.
Динамика восстановления в этом секторе будет объективно зависеть от структурных сдвигов, вызванных пандемией. Однако в настоящее время сохраняются основания для продолжения поддерживающих мер политики, с тем чтобы сохранять мягкие финансовые условия, обеспечивать дальнейшее поступление кредита в сектор нефинансовых корпораций и стимулировать совокупный спрос для содействия восстановлению в секторе.
Вместе с тем мягкие финансовые условия могут способствовать нарастанию факторов уязвимости и хронической несбалансированности цен.
Данные статистики показывают сильную связь между строгостью карантинных мер и снижением коммерческой активности.
Поскольку более низкие доходы приводят к снижению способности обслуживать долг и ожиданиям более высоких показателей просроченной задолженности по кредитам на коммерческую недвижимость, на кредитных рынках быстро возникла напряженность.
Об этом свидетельствует всплеск просроченных платежей по коммерческим ценным бумагам, обеспеченным ипотекой — типу инвестиционных продуктов с фиксированным доходом, обеспеченных ипотечными кредитами на коммерческую недвижимость.
В то время как общие показатели просроченной задолженности в этом секторе сопоставимы с показателями во время мирового финансового кризиса, просрочки в розничном и гостиничном секторах достигли рекордно высокого уровня во втором квартале 2020 года.
Помимо краткосрочного воздействия, пандемия также усугубила ранее существовавшие структурные тенденции в некоторых сегментах рынка.
Это особенно верно для сегмента розничной торговли, где спрос на традиционную розничную торговлю постепенно снижался еще до пандемии, поскольку потребители все больше переключались на электронную коммерцию.
Шок, вызванный COVID-19, может также привести к устойчивым неблагоприятным последствиям для спроса на офисы и отели, поскольку предприятия принимают более либеральную политику работы на дому и заменяют большие личные собрания онлайн-совещаниями.
Эти тенденции свидетельствуют о том, что сектор коммерческой недвижимости столкнется с проблемами в ближайшей перспективе и с весьма неопределенными перспективами, особенно для некоторых сегментов, в долгосрочной перспективе.