Как COVID-19 повлиял на рынок недвижимости
Почти год назад, когда произошли первые случаи COVID-19 в китайском Ухане, мало кто мог представить какой масштаб событий предстоит. Сейчас некоторые страны постепенно смягчают ограничения. Тем не менее, эксперты прогнозируют долгосрочное влияние пандемии на все сферы жизни и экономики в частности.
В глобальном исследовании настроений Savills, проведенному в 31 странах мира, рассматривается потенциальные изменения на рынок недвижимости под влиянием пандемии.
Офисные помещения
Несмотря на повсеместное распространение на фоне пандемии удаленных форм работы, офисы не утратили значения даже не столько как места работы, но как часть культуры, социальных коммуникаций.
Однако ситуация привела к значительным изменениям корпоративных стратегий размещения, дизайна и управления офисами, а также на практику арендаторов.
Многие корпорации допускают гибкий график работы в той или иной форме в течение многих лет. Тем не менее, большая часть сотрудников, работающих вне офиса после Covid-19 в течение длительного периода, может стать катализатором ускорения перехода на гибкие графики работы.
Согласно Глобальному исследованию настроений Savills, проведенному в 31 странах мира, 84% респондентов ожидают небольшого роста труда дома, а остальные 16% ожидают значительного увеличения. Более половины ожидают, что использование видеоконференций значительно возрастет после пандемии.
То, что, как ожидалось, будет развиваться постепенно, под влиянием COVID-19 изменилось мгновенно.
В перспективе ожидается переход к различным стратегиям размещения и появление гибридной модели, сочетающей работу на дому, местные офисные центры и головной офис.
Если дом должен стать более важным местом работы, необходимо будет уделить внимание политике долгосрочной работы на дому. Кибербезопасность и конфиденциальность, здоровье и хорошая эргономика домашнего офиса — всем этим нужно управлять.
В некоторых странах, особенно в развивающихся странах, из-за медленного домашнего интернет-соединения или высокой плотности населения работа на дому просто невозможна.
Увеличение числа работающих на дому — не единственная тенденция, которая может изменить офисное пространство. Безопасность, гигиена и благополучие сотрудников находятся в центре внимания.
Около 63% опрошенных ожидают, что плотность занятости в офисах уменьшится.
Организации, которые хорошо адаптировались к удаленной работе, могут пересмотреть будущие офисные функции и в конечном итоге уменьшить требования к размеру офиса. Чистое влияние на спрос будет зависеть от изменений в дизайне рабочих мест.
Несмотря на то, что исследователи Savills ожидают небольшого падения спроса со стороны арендаторов, они менее пессимистичны в отношении инвестиционной активности в офисах. Половина не ожидает никаких изменений из-за Covid-19, треть прогнозирует снижение активности, а остальные ожидают роста. Это отражает постоянный спрос на недвижимость со стороны инвесторов, ищущих долгосрочные надежные источники дохода, и сравнительно хорошую доходность, которую предлагает этот сектор.
Логистика
В сфере логистики ожидается диверсификация цепочек поставок и рост региональных производственных центров.
Благодаря глобальному росту онлайн-торговли логистика уже была в моде. Ожидается, что пандемия ускорит это восхождение. Некоторые интернет-магазины, особенно супермаркеты, изо всех сил старались не отставать от роста спроса со стороны потребителей во время карантина, доводя свои сети поставок до предела.
Прогнозируется, что в долгосрочной перспективе рынок будет углубляться, поскольку больше людей, чем когда-либо прежде, используют онлайн-розничную торговлю.
Последуют дальнейшие инвестиции в логистическое пространство для обслуживания этого спроса и обеспечения устойчивости к будущим скачкам спроса. Около 63% руководителей исследований в странах ожидают увидеть некоторое положительное влияние Covid-19 на спрос арендаторов в секторе логистики.
В глобальном масштабе одно из наиболее ощутимых последствий приходится на производство и цепочку поставок. Своевременные запасы означают, что запас прочности даже при малейших сбоях минимален, что привело к пустым складам и полкам.
Компании могут рассмотреть возможность диверсификации своих цепочек поставок в нескольких регионах по всему миру, чтобы защититься от возможных инцидентов в будущем.
Перенос производства на внутренний рынок может фактически ослабить спрос на логистику по мере сокращения цепочек поставок.
Ритейл
Ожидается, что рост онлайновой розничной торговли ускорится, но шоппинг — это сенсорный опыт, и стремление к физической розничной торговле останется. В частности, на развивающихся рынках шоппинг является развлечением и отличительной чертой растущего среднего класса.
Исследователи в Индии, Индонезии и Таиланде указали на более позитивный прогноз для сектора после того, как пандемия пройдет. В этих странах один из самых низких уровней проникновения электронной коммерции в мире, и для большинства потребителей физическая розничная торговля по-прежнему остается единственно доступным видом торговли.
Гостиничный сектор
Гостиничный рынок был одним из наиболее пострадавших от пандемии Covid-19 с точки зрения операционных показателей. Ограничения на международные поездки и национальные блокировки привели к закрытию многих отелей по всему миру.
После снятия ограничений на поездки останутся краткосрочные проблемы, связанные со спросом и восстановлением операционной деятельности. Тем не менее, долгосрочные фундаментальные факторы, определяющие спрос, сохраняются, и многие эксперты прогнозируют, что к 2022 году показатели работы отелей вернутся на уровень, существовавший до пандемии.
На международные поездки в свободное время может повлиять некоторая сохраняющаяся нервозность, связанная с дальними поездками, по крайней мере, в краткосрочной или среднесрочной перспективе. Ожидается, что в местах отдыха, пользующихся хорошим международным железнодорожным и автомобильным сообщением, спрос восстановится раньше, чем в тех, которые в большей степени зависят от воздушного сообщения.
Институциональный жилой сектор
Перспективы многоквартирных домов остаются положительными: 55% стран не ожидают никакого влияния на спрос инвесторов в этом секторе, а 27% ожидают положительного воздействия.
Около 67% опрошенных ожидают увидеть незначительное негативное или негативное влияние пандемии на спрос арендаторов на совместное проживание, хотя только 52% ожидают увидеть негативное влияние на спрос инвесторов. Это свидетельствует о том, что основная потребность в качественных арендных активах сохраняется, особенно в крупных городах с высокой концентрацией молодых профессиональных мигрантов.
Студенческое жилье — это сектор, который быстро растет по мере роста числа иностранных студентов. После быстрого развития в США и Великобритании этот сектор набирает обороты в Австралии, континентальной Европе и в стратегических региональных центрах, таких как ОАЭ.
Пандемия Covid-19 в одночасье перевернула сектор высшего образования с ног на голову. Обучение перешло в онлайн-режим, экзамены были отложены, а студенческие поездки остановлены.
В перспективе региональные центры, расположенные ближе к международному студенческому рынку, могут выиграть, например, Малайзия и ОАЭ, а также некоторые недорогие европейские направления. В Германии, например, стоимость обучения незначительна как для иностранных, так и для местных студентов.
Студенты будут стремиться максимизировать свои инвестиции, а самые авторитетные университетские города в США, Великобритании и Австралии будут продолжать привлекать студентов со всего мира, в свою очередь, поддерживая рынок студенческого жилья.
Жилищный сектор
Увеличение надомной работы оказывает прямое влияние на рынок жилья, поскольку домохозяйства переоценивают свои потребности. Опрос Savills показывает, что 90% руководителей ожидают роста спроса на домашние офисы, а 86% ожидают увеличения спроса на высокоскоростной интернет.
Блокировки также подчеркнули ценность доступа к частному пространству на открытом воздухе, и две трети респондентов ожидают, что спрос на него возрастет. Это факторы, которые застройщикам во всем мире необходимо учитывать при проектировании будущих домов.
Почти половина руководителей исследовательских отделов Savills считают, что спрос на сельские/загородные офисы будет расти, в то время как остальные ожидают, что он останется неизменным. Тем не менее, было немного больше европейских руководителей исследований, ожидающих появления этой тенденции, чем в Азиатско-Тихоокеанском регионе, где городская жизнь более распространена.
Опрос потенциальных покупателей и продавцов показывает, что Covid-19 существенно повысил привлекательность элитной недвижимости в пригороде и сельской местности. Отчасти это вызвано желанием иметь лучший доступ к внешнему пространству в сочетании с перспективой более регулярной работы из дома.