Рынок коммерческой недвижимости. За чем следить и как анализировать
Инвестиции в недвижимость — одно из самых очевидных решений, даже для тех, кто впервые начинает задумываться о вложении капитала. Однако несмотря на популярность и долгую историю этого инструмента, все не так просто, как может показаться на первый взгляд. В этой статье мы рассмотрим лишь некоторые аспекты, которые необходимо учитывать при принятии инвестиционных решений.
Коммерческая недвижимость вмещает в себя много разных вариантов. Самые распространенные: многоквартирные дома, офисные, торговые, промышленные, гостиничные объекты и земельные участки.
Сделки в каждом из этих типов недвижимости могут происходить на первичном, вторичном или третичном рынке.
Один из способов упростить процесс принятия решений — понять, как специалисты по недвижимости анализируют сделку с коммерческой недвижимостью. Есть определенные факторы, на которые отраслевой эксперт всегда будет обращать внимание, как на микро-, так и на макроуровне.
Характеристика рынка
Общие тенденции рынка
На самом верхнем уровне инвестору необходимо понимать, в каком месте рыночного цикла мы находимся.
Рыночные циклы обычно длятся плюс минус десять лет. Инвестировать на пике рынка рискованно, но пик рынка как правило обнаруживается постфактум, определить его заранее чрезвычайно сложно. Если кому-то и удается предсказать будущее, то это скорее везение.
Поэтому важно в качестве ориентира при принятии инвестиционных решений использовать другие маркеры.
Локальные тренды
Полезную информацию при анализе сделки с коммерческой недвижимостью дает изучение тенденций гиперлокального (на уровне города, региона, местности) рынка. Вот ключевые вопросы, ответы на которые помогут их понять.
Демография
Население растет или сокращается? Если растет, то кто переезжает сюда и почему? Возрастной состав жителей — насколько он разнообразен, не стареет ли население, как много молодежи?
Это подскажет вам, следует ли вам рассчитывать на то, что вы будете сдавать жилье молодым специалистам, семьям или жильцам без детей. Район с преобладанием семей, например, будет формировать спрос на более крупные квартиры. С другой стороны, молодежь, люди без детей могут быть более заинтересованы в небольших квартирах, но в зданиях с большим количеством удобств.
Также важно понимать разделение на домовладельцев и арендаторов. Например, в США в среднем 65% населения являются домовладельцами, а 35% арендаторами. Но на отдельных рынках бывает и обратное разделение: спрос на арендное жилье выше, чем возможности владения. Это особенно характерно для городских районов и районов вблизи колледжей и университетов, где население более изменчиво.
Экономика
Основные экономические драйверы региона? Основные работодатели? Насколько разнообразна местная экономика? Каков уровень безработицы, растет он или снижается?
Рассматривая местные экономические факторы, нужно обратить внимание на два ключевых фактора: растет или сокращается местная экономика и существует ли диверсификация отраслей/работодателей?
Если район чрезмерно зависит от одной отрасли или работодателя, в случае его ослабления и тем более банкротства, рухнут и другие сферы, недвижимость прежде всего.
Районы с высокой занятостью, как правило, являются "более безопасными" местами для инвестиций, чем районы с устойчиво высоким уровнем безработицы. Заработная плата также важна. Согласно эмпирическому правилу, арендаторы должны ежемесячно тратить на аренду не более 30% своего семейного дохода.
Характеристики недвижимости
Вслед за обзором рынка, необходимо исследовать вопросы, относящиеся к рассматриваемой недвижимости:
- Какова средняя доля вакантных площадей для недвижимости этого типа?
- Сколько находится в стадии разработки для нового строительства этого типа собственности?
- Какие здания будут считаться вашими крупнейшими конкурентами?
- Что будет стимулировать спрос на этот тип недвижимости и почему?
Ответы на эти вопросы помогут понять, является ли инвестирование в этот тип недвижимости на этом рынке мудрым решением.
Например, регион с растущим и разнообразным населением, привлекаемым расширяющейся технологической экономикой, может быть первым кандидатом на строительство новых многоквартирных домов, особенно если ваш анализ показывает, что существующее предложение ограничено и в ближайшие 3-5 лет его будет мало.
Решение о том, подходит ли вам сделка с коммерческой недвижимостью, зависит от многих факторов. Важно помнить главное правило — чем выше доходность, тем больш риск.